11.15点评：什么促使城东安琪儿、之江高溢价 可持续吗

住在杭州网11月15日讯（记者 李成）今日,杭州新房限价放开之后备受瞩目的城东安琪儿、之江核心地块出让，两宗地块均经历了激烈的竞争，最终城东安琪儿地块楼面价突破4万元/㎡，由本土滨江集团溢价35.3%竞得；之江核心区地块楼面价达到26847元/㎡，由央企华润以33.7%的溢价竞得。

限价放开最受益的两类土地

限价放开，对土地市场影响最大的是两类土地：一是低容积率地块，可以通过排屋、叠排等低密产品来大幅提升售价，如10月底滨江溢价51.3%竞得的湘湖新城地块，容积率1.05。

第二类就是今日城东安琪儿、之江核心地块，虽然容积率均为2.2，但区位核心，具备打造中高端改善产品的基础，在限价放开后通过产品力的提升，也同样可以提升新房售价。

产品定位：真标杆

具备突破板块二手房天花板的能力

今日成交的两宗地块，除了溢价率、楼面价等数字之外，更值得关心的是城东及之江板块或许可以迎来真正的标杆产品了。

城东新城，二手房的价格标杆还停留在2016-2017年拿地的东城金茂府、世茂·钱塘天誉等项目。

之江面临同样的问题，认可度较高品质小区可能还要追溯到交付多年的云荷廷等。板块不缺乏吸引高端客户的能力，而是多年限价之下，没有强有力的标杆产品，这种局面在一次次不限价的土地出让之后，将逐步得到改观。

正是这种板块内标杆产品缺席多年的背景下，新地块上高投入高品质的新房，是具备打破当前板块二手标杆的能力的，可以在一定程度上跳脱当前板块的二手房价体系。

从浙报传媒地产研究院“浙里土地云”上的留言也能看出，公众对于土地出让的关注度和预期也都较高。

拿地企业：地块对房企综合能力要求高

报名以中大型房企为主

核心区不限价的地块，不限价之后充分竞争导致地价成本较高，对于房企的产品打造及综合能力的要求较高。这和今天报名的房企的情况也较为吻合，两宗地块的报名房企高度相似，均以绿城、滨江、华润、建发、保利、招商等中大型房企为主。

区域市场：板块处于拿地窗口期

且短期无同类竞争

城东新城目前仅滨江·翡翠锦和府一个项目，很快即将售罄，之江核心区也无项目在售。所以，对于今日成交的两宗地块，上市时板块内基本无竞争，若打造高端产品，也可以跳脱出板块内普通二手房的挤压。

地块位置图（来源：决策通4.0）

后市：本轮回暖有新态势

9月底的新政之后，10月的楼市热度明显上了一个台阶，人们最关心的问题是：这次的新政会不会像之前几次一样，市场热了几个月之后，继续螺旋式下降？

从目前的走势来看，此次的市场确实有所不同。以二手房为例，以前新政之后成交量上涨，更多的是房东趁势出货，本质是“以价换量”的预期。而目前，市场的信心有所恢复，这和此前的几次新政后的回暖态势已有所不同。

不过仍需注意的是，当前的房地产市场的回暖，是局部的、点状的。从全国来看，深圳作为风向标城市，这一轮回暖行情表现极为突出，上海的二手房成交也热度较高，不过能否传导至中低能级的城市存在较大的变数。杭州城市内部也面临同样问题，核心区土地成交火热，而外围连顺利出让也是奢望，且同时面临着高库存的压力，市场回暖还面临着漫长的道路。

地块位置图（来源：决策通4.0）